قرارداد مجری در عملیات ساختمانی چیست و چند نوع دارد ؟

قرارداد مجری انواع مختلفی دارد و در اینجا منظور از مجری فرد ذیصلاح است.

قرارداد اجرا با مصالح (به طور مثال ۵%)،بدون مصالح و دستمزدی (به طور مثال ۱۷% هزینه ها)، مترمربع زیربنا، تهاتری

مانند مشارکت در ساخت، مدیریت پیمان به صورت درصدی است.

نوعی از قرارداد مجری به عنوان مدیریت بر ساخت شناخته می شود که در این قرارداد گاهی مجری برای بخشی

از کار به عنوان مثال برای اجرای فونداسیون قرارداد می بندد.

در حال حاضر بیشتر از نود درصد قراردادهایی که توسط مهندسان مجری منعقد می شود به عنوان مدیریت پیمان

بدون مصالح و غیر دستمزدی است که با اعمال صوری و برگه فروشی انجام می گیرد.

در مبحث دوم مقررات ملی ساختمان نیز شاهد اشاره به این نوع از مدیریت پیمان هستیم که از آن با عنوان مدیریت

بر ساخت یاد شده است.

بنابراین در صورتی که در قراردادهای بسته شده قرارداد را با عنوان مدیریت بر ساخت قید کنند، در صورتی که عدم

اجرا توسط مجری صورت بگیرد یا حادثه ای اتفاق بیافتد به واسطه ی این قرارداد مجری برای تبرئه ی مجری قابلیت

دفاع در محاکم قضایی را دارد.

البته نکته ی قابل اهمیت این است که همه ی افراد در چارچوب قانون مدنی و اصل آزادی قرارداد برای درج قوانین آزاد

هستند البته با توجه به اینکه از قوانین بالا دستی تخطی نکرده باشند در نتیجه لازم است که قوانین موجود به درستی رعایت شود.

آیا صوری بودن قرارداد مجری باعث رفع مسئولیت می شود؟

همان طور که می دانید در حین اجرای قرارداد مجری آسیب هایی متوجه ی مهندسان مجری است و پرونده های

زیادی در این زمینه وجود دارد.

در صورتی که حادثه ای رخ بدهد و یک مهندس مجری به شکل صوری با مالک قراردادی را منعقد کرده

باشد براساس قانون در محاکم قضایی محکوم و ملزم به توضیح و پرداخت خسارت است.

کارشناسان در این زمینه به شکل جمعی اعتقاد دارند که در اگر قرارداد صوری باشد از مجری سلب مسئولیت

نخواهد شد حتی اگر هیچگونه عملیات اجرایی را انجام نداده باشد.

برای رفع مسئولیت مهندس مجری وظیفه دارد که قرارداد خود را فسخ کرده و استعفایش را نیز محرز بگرداند.

چارچوب قرارداد مجری

چهارچوبی برای قرارداد اجرا تنظیم شده است که مجریان می توانند قرارداد خود را در قالب آن تهیه نمایند بطوری

که مفاد قرارداد و شرایط قراردادِ خود را به این چهارچوب اضافه نمایند تا بتوانند از شروط ضمن عقدی که

در آن ذکر شده به نفع خود بهره ببرند.

شما می توانید از متن آورده شده در ذیل استفاده نمایید:

این قرارداد فیمابین { نام کامل فرد } به عنوان مالک/سرمایه گذار به شماره ملی { شماره ملی فرد } و آدرس قانونی { آدرس جواز } از یک طرف و آقا/خانم مهندس { نام کامل فرد } به شماره ملی { شماره ملی فرد } و آدرس { آدرس پشت پروانه } از طرف دیگر به عنوان مجری صاحب صلاحیت مندرج در پروانه.

ماده۱:

موضوع قرارداد

عبارتست از مدیریت بر اجرای پروژه ساختمانی به شماره پرونده شهرداری و پلاک ثبتی و آدرس (آدرس جواز) که توسط مجری ذیصلاح انجام خواهد گرفت.

تبصره: مالک می تواند قرارداد با پیمانکاران جزء را شخصاً امضاء نموده و مصالح مصرفی را نیز شخصاً خریداری نماید ولی موظف است تهیه مصالح و انتخاب پیمانکاران جزء را به تایید کتبی مجری صاحب صلاحیت برساند.

ماده۲:

مدت قرارداد

از تاریخ …/…/… لغایت ……………… به مدت یکسال شمسی می باشد که پس از پایان این مدت، قرارداد خاتمه یافته تلقی می شود و می بایستی صورتجلسه خاتمه قرارداد امضاء گردد و یا در صورت توافق طرفین، قرارداد تمدید گردد.

ماده۳:

مبلغ قرارداد

مبلغ قرارداد برای مدت درج شده در ماده ۲ برابر مبلغ مقطوع …………….. ریال می باشد که همزمان با امضای قرارداد طی ……………….. به مجری صاحب صلاحیت از طرف مالک پرداخت می گردد.

ماده ۴:

شرایط فسخ قرارداد مجری

در صورتی قرارداد منفسخ می شود که هرکدام از شرایط زیر بر قرارداد تاثیر بگذارد.

هر کدام از طرفین قرارداد این امکان را دارند که موجبات فسخ قرارداد را ذکر کرده و به صورت کتبی فسخ قرارداد را به طرف دیگر ابلاغ کنند.

در صورتی که سرمایه گذار یا مالک از پیمانکارانی استفاده کند که برای اجرای عملیات اجرایی پروژه فاقد صلاحیت باشند و به این ترتیب صلاحیت پیمانکاران مورد تایید مجری ذی صلاح قرار نگرفته باشد.

مالک یا سرمایه گذار در جهت اجرای ساختمان مصالحی را خریداری کرده باشد که فاقد کیفیت و استانداردهای لازم باشد.

مورد دیگر در ارتباط با پیمانکاران جزء است که می تواند منجر به فسخ قرارداد مجری شود که این پیمانکاران برخلاف اعلانات مجری ذی صلاح و مدیریت عملیات اجرایی را برخلاف مقررات ملی ساختمان و ضوابط شهرسازی و نقشه های مصوب،  مشخصات فنی و اجرایی اجرا کند.

ماده ۵:

شرایط بعد از فسخ قرارداد مجری

در صورتی که مجری ذی صلاح دستمزد یک سال خود را در ابتدای قرار داد دریافت کرده باشد و پس از آن براساس ماده ۴ موجبات فسخ قرار داد حالک شده و به درخواست مجری دارای صلاحیت فسخ قرارداد اعلام شود مجری وظیفه دارد که باقی مانده ی دستمزد خود را با توجه به زمان سپری شده از قرارداد محاسبه کند و باقی مانده ی مبلغ دریافتی را به مالک بازگرداند.

مالک نیز وظیفه دارد که پس از دریافت مبلغ فوق صورتجلسه ی پایان قرارداد را امضا نماید.

تبصره: در صورتی که مجری دارای صلاحیت بعد از اعلام فسخ قرارداد از بازگرداندن باقی مانده ی دستمزد یا حق الزحمه خودداری کند مالک این حق را دارد که با مراجعه به مراجع قضایی مبلغ بازمانده ی مدت قرارداد را دریافت نماید که عدم بازگرداندن وجه باقی مانده تاثیری بر فسخ قرارداد نخواهد داشت.

چرا از کلمه منفسخ به جای فسخ در قرارداد مجری استفاده می کنیم؟

استفاده از کلمه منفسخ در قرارداد که از باب انفعال است به این مفهوم این که قرار داد به صورت

خود به خود فسخ می شود و احتیاجی نیست برای فسخ به مراجع و محاکم قضایی مراجعه کنید.

البته این امکان نیز وجود دارد که برای فسخ قرارداد از قاضی حکم بگیرید و فسخ را به شکل کتبی

به مالک ابلاغ کنید.

گرچه این کار ضرورتی ندارد اما به عنوان محکم کاری است.

برخی از کارشناسان حقوقی عقیده دارند که باید حکم فسخ قرارداد به وسیله ی قاضی تنفیذ شود

و سپس به مجری ابلاغ شود و بعد از آن مجری اجازه ی ترک کارگاه را دارد.

نکته ی قابل ذکر این است که مجریان شرایط و فرصت مناسبی برای دنبال کردن تنفیذ فسخ قرارداد

در محاکم قضایی نخواهند داشت.

بنابراین می توانند ضمن عقد قرارداد شروط خود را ذکر کرده و با استفاده از واژه ی منفسخ استعفای

خود را به مراجع از جمله مرجع صدور پروانه، نظام مهندسی و ناظر اعلام می کند.

به این مفهوم که یعنی اگر قراردادی به خودی خود فسخ شده است دیگر نیازی نیست که فسخ از

سوی قاضی تایید شود.

در صورتی که شرایط فسخ قرارداد مجری تکمیل نباشد مسئولیت خسارات و حوادث به عهده ی

شهرداری ناظر و مالک است و برای رسیدگی تحقق شروط فسخ از سوی مالک یک شکایت دیگر

بر علیه مجری صورت بگیرد.

نکته: این راه حل تنها برای قرارداد مجری کاربرد دارد که به شکل مدیریت بر ساخت منعقد شده باشد و به این معنا است که مجری ذی صلاح در پرداخت دستمزد کارکنان و یا خرید مصالح و مشابه آن ها هیچ دخالتی نداشته باشند.

لزوم به کار گرفتن سرپرست کارگاه توسط مجری ذیصلاح

نوع دیگری از قرارداد مجری زمانی که مالک قرارداد را منعقد کرده باشد (فرق نمی کند هرکدام از قرار داده های ساخت که باشد)

در این موقعیت لازم است که مجری یک فرد را به عنوان سرپرست کارگاه انتخاب کند و در کارگاه مشغول

به کار شود به صورتی که این فرد به همه ی امور از جمله تهیه و دستور کار تسلط داشته و موارد ایمنی

را یادآوری کند که لوازم ایمنی اعم از کمربند و کفش و غیره را تهیه و تحویل کارکنان دهند و مصالح استاندارد

استفاده و خریداری کنند، در صورتی که عدم رعایت موارد مذکور،مراتب را به صورت کتبی و با دریافت رسید

به ناظر و مسئول ایمنی و مالک اعلام کند در این موقعیت ناظر و مالک مسئولیت خواهند داشت که دستور

توقف عملیات ساختمانی را اجرا کنند.

لزوم دادن دستورکار توسط مجری ذیصلاح

مجری باید در رابطه با ایمنی کارگران دستورات کاری لازم را به پیمانکاران و مهندسان ناظر ساختمانی ابلاغ کند

تا مسئولیت را از عهده ی خود خارج نماید.