آشنایی با ضوابط ساخت و ساز شهرداری تهران
ضوابط ساخت و ساز شهرداری تهران شامل موارد زیادی می شود که آگاهی نسبت به آن ها برای هر
کارفرمایی که قصد دارد در شهر تهران به عملیات ساخت و ساز انجام می دهند بسیار ضروری است.
یکی از مهم ترین ضوابط ساخت و ساز شهرداری تهران میزان تراکم است که با توجه به نوع سازه
همچنین منطقه ی مورد نظر که قرار است ساخت و ساز در آن انجام شود درصد مشخصی از ضوابط شهرداری قابل اعمال است.
ضوابط ساخت و ساز شهرداری تهران در ارتباط با تراکم شهرداری چیست
براساس ضوابط ساخت و ساز شهرداری تهران، قانون تراکم به شما اجازه می دهد به جای داشتن یک
خانه ی کوچک قدیمی مجاز به ساختن یک آپارتمان چند طبقه هستید.
شهرداری برای تعیین میزان تراکم برای منطقه، محله ، کوچه یا خیابان خاص از فاکتورهای خاصی پیروی می کند.
تراکم به زبان ساده
تراکم به مجموع همه بناهای موجود در یک ساختمان اطلاق می شود که خود به دو دسته ناخالص و خالص
تقسیم می‌شوند. تراکم ناخالص مسکونی نشان دهنده تعداد جمعیت یک منطقه تقسیم بر
مساحت کل زمین در آن منطقه و تراکم خالص مسکونی نشان دهنده تعداد جمعیت یک منطقه تقسیم بر
مساحت اراضی مسکونی در آن منطقه است.
از سوی دیگر در قوانین و ضوابط شهرداری تراکم به دو شکل ساختمانی و جمعیتی تعریف شده است.
منظور از تراکم جمعیتی در حقیقت به تعداد افراد ساکن در هر هکتار است. تراکم ساختمانی را نیز به شکل
درصد بیان می کنند که در حقیقت بیانگر این است که افراد در چند درصد زمین خود قادر به ساخت و ساز هستند.
قوانین تراکم در ضوابط ساخت و ساز شهرداری تهران
براساس قوانین و ضوابط ساخت و ساز شهرداری تهران برای محاسبه تراکم ساختمانی نخست باید بهپ
مساحت قید شده در سند مالکیت مراجعه کرد. بر اساس آن این امکان وجود دارد که به میزان تراکم مجاز
برای ملک مورد نظر آگاهی پیدا کنید.
تراکم ساختمانی که توسط شهرداری‌ها مشخص می‌شود، در هر منطقه متفاوت بوده و معمولاً
۱۰۰، ۱۲۰، یا ۱۸۰ درصد است.
تراکم ساختمانی مجاز یا همان حداکثر حجم ساخت‌وساز تا سقف تراکم تعیین شده در پهنه‌های چهارگانه
استفاده از اراضی شهر تهران، به تفاوت در هر کاربری و متناسب با مساحت قطعه و عرض معبر در طرح
تفصیلی تهران از ۸۰ درصد تا ۴۴۰ درصد (به جز پهنه‌های ویژه بلندمرتبه) است.
تراکم ساختمانی مجاز در زیر پهنه‌های حفاظت (سبز و باز)، مختلط ویژه، صنعت با فناوری بالا و خوشه‌های
صنعت، گستره‌ها و مراکز تجاری، اداری و خدمات (با غلبه فرهنگی) ، بازار و پهنه‌های ویژه بلندمرتبه سازی،
تابع ضوابط و مقررات ویژه و با رعایت ضوابط خاص دستگاه‌های مربوطه بر اساس مقررات طرح جامع تهران،
به تصویب کمیسیون ماده (۵) شهر تهران خواهد رسید.
به منظور سامان بخشی به سیمای شهر، احداث بنا در محورهایی از شهر که بیش از ۶۰ درصد قطعات آن در
طرفین گذرهایی با حداقل ۱۲ متر عرض، بر مبنای ضوابط قبلی ساخته شده‌اند، مطابق ضوابط قبلی
(تراکم و طبقات)، مجاز است. این محورها در طرح تفصیلی تعیین، و نحوه برخورد با آن‌ها به تصویب کمیسیون
ماده (۵) خواهد رسید.
هرگونه پیش‌آمدگی ساختمان‌ها در معابر عمومی و خیابان‌ها در کلیه پهنه‌ها، به منظور تأمین دید مناسب
و انتظام بصری و جلوگیری از کاهش فضاهای باز شهری، ممنوع است.
فضاهای مشاعی یا غیرمفید و حداقل زیربنا یا سرانه آن‌ها، در کلیه ساختمان‌های مسکونی و غیرمسکونی
طبق جدولی تنظیم و به تصویب کمیسیون ماده (۵) شهر تهران خواهد رسید.
زیربنای این فضاها (غیرمفید) که همراه با زیربنای فضاهای مفید در هر طبقه (جمع مفید و غیرمفید)، حداکثر
سطح کل اشغال مجاز در هر پلاک را تشکیل می‌دهند، به لحاظ دریافت عوارض تراکم ساختمانی مجاز تعیین
شده در جداول بالا، جزء تراکم محاسبه نخواهند شد.
قانون سطح باز و سطح اشغال بنا
بر اساس قوانین و ضوابط ساخت و ساز شهرداری تهران سطح اشغال زمین در زیر پهنه‌های سکونت عام،
حداکثر تا ۶۰ درصد تعیین می‌گردد. در قطعاتی که طول آن‌ها مساوی و یا بیش از ۲۵ متر و یا مساحت آن‌ها
مساوی یا بالاتر از ۱۸۰ مترمربع باشد.
هر گونه افزایشی در سطح اشغال کلیه پهنه‌ها، تحت هر عنوان و به هر شکل ممنوع است.
محل استقرار ساختمان (توده گذاری) در تمامی پلاک‌های واقع در زیر پهنه‌های سکونت، ضمن رعایت حقوق
همسایگی و رعایت سطح اشغال و طبقات مجاز، صرفاً در سطح ۷۰ درصد مساحت قطعه با پیشروی از شمال
(در طول قطعه)، مجاز می‌باشد. موارد استثنا و از جمله در زیر پهنه‌های بلندمرتبه سازی به تصویب کمیسیون
ماده (۵) شهر تهران خواهد رسید.
بر اساس قوانین و ضوابط ساخت و ساز شهرداری تهران در محدوده‌هایی از زیر پهنه‌های فعالیت
(محورها و گستره‌های تجاری، اداری و خدمات) و مختلط (تجاری، اداری و خدمات با مسکونی) و زیر پهنه‌های
ویژه بلندمرتبه، سطح اشغال می‌تواند تا حداکثر ۸۰ درصد (به شرط استفاده عمومی)، افزایش یابد. سطح
اشغال در طبقات بالای همکف یا اول کاهش ، حداکثر ۵۰ درصد مجاز خواهد بود.
متناسب با کاهش سطح اشغال زمین و افزایش طبقات (حداکثر در یک طبقه) در کلیه زیر پهنه‌های مسکونی
عام، تراکم مازاد تشویقی یا تخفیف در عوارض (مازاد بر تراکم پایه مالی تا سقف تراکم ساختمانی مجاز)،
تعلق خواهد گرفت.
ضوابط مربوطه حداکثر تا سه ماه پس از ابلاغ طرح، تهیه و بعد از تأیید و تصویب کمیسیون ماده (۵) شهر تهران
به تصویب شورای اسلامی شهر تهران خواهد رسید. تخصیص حداقل ۵۰ درصد از سطح باز قطعه (پس از کسر
مساحت رمپ) به فضای سبز، الزامی است.
قوانین میزان پیشروی در شهرداری تهران
پیشروی یا پیش‌آمدگی ساختمان از دیگر قوانین سفت و سخت ساخت و ساز در شهرداری تهران است که مهم‌ترین قوانین آن را می‌توان در چند مورد زیر خلاصه کرد.
- احداث پیش‌آمدگی و بالکن در معابر با پهنای کمتر از ۱۲ متر و همچنین در معابر موسوم به بزرگراه‌ها مجاز نیست.
- در خیابان‌هایی با پهنای ۱۲ متر تا ۲۰ متر، احداث پیش‌آمدگی حداکثر به عمق ۸۰ سانتی‌متر مجاز است.
- در خیابان‌های با پهنای بیش از ۲۰ متر، احداث پیش‌آمدگی حداکثر به عمق ۱۲۰ سانتی‌متر مجاز است.
- ارتفاع حد زیرین پیش‌آمدگی از بالاترین نقطه کف معبر نباید کمتر از ۳/۵ متر باشد.
- حد (فاصله) پیش‌آمدگی از لبه سواره‌رو حداقل ۸۰ سانتی‌متر فاصله افقی داشته باشد.
- پیش‌آمدگی روی پخ دو گذر در محدوده سند مالکیت، به میزان حداکثر ۱/۵ متر عمود بر پخ و به شرط رعایت ۳/۵ متر ارتفاع از کف پیاده‌رو بلامانع است.
- درگاهی و لبه کف پنجره، نیم ستون چسبیده به دیوار، قرنیزها، پله و یا شیب‌راه ورودی و دیگر عناصر ساختمانی که در ارتفاع کمتر از ۳/۵ متر از کف معبر مجاور باشند، نباید بیش از ۱۰ سانتی‌متر در معبر عمومی پیش‌آمدگی داشته باشند.
- پیش‌آمدگی سایبان یا باران گیر بام از حد ساختمان، به عمق حداکثر ۸۰ سانتی‌متر، درصورتی‌که حد زیرین آن از بالاترین نقطه کف معبر حداقل ۳/۵ متر ارتفاع داشته و حد پیش‌آمدگی آن از لبه سواره‌رو حداقل ۸۰ سانتی‌متر فاصله افقی داشته باشد.
