قوانین تراکم در ضوابط ساخت و ساز شهرداری تهران
براساس قوانین و ضوابط ساخت و ساز شهرداری تهران برای محاسبه تراکم ساختمانی نخست باید
به مساحت قید شده در سند مالکیت مراجعه کرد.
بر اساس آن این امکان وجود دارد که به میزان تراکم مجاز برای ملک مورد نظر آگاهی پیدا کنید.
تراکم ساختمانی که توسط شهرداری‌ها مشخص می‌شود، در هر منطقه متفاوت بوده و معمولاً
۱۰۰، ۱۲۰، یا ۱۸۰ درصد است.
با توجه به قوانین و ضوابط ساخت و ساز شهرداری تراکم ساختمانی مجاز یا همان حداکثر حجم
ساخت‌وساز تا سقف تراکم تعیین شده در پهنه‌های چهارگانه استفاده از اراضی شهر تهران، به
تفاوت در هر کاربری و متناسب با مساحت قطعه و عرض معبر در طرح تفصیلی تهران از ۸۰ درصد
تا ۴۴۰ درصد (به جز پهنه‌های ویژه بلندمرتبه) است.
تراکم ساختمانی مجاز در زیر پهنه‌های حفاظت (سبز و باز)، مختلط ویژه، صنعت با فناوری بالا و
خوشه‌های صنعت، گستره‌ها و مراکز تجاری، اداری و خدمات (با غلبه فرهنگی)، بازار و پهنه‌های
ویژه بلندمرتبه سازی، تابع ضوابط و مقررات ویژه و با رعایت ضوابط خاص دستگاه‌های مربوطه بر
اساس مقررات طرح جامع تهران، به تصویب کمیسیون ماده (۵) شهر تهران خواهد رسید.
به منظور سامان بخشی به سیمای شهر، احداث بنا در محورهایی از شهر که بیش از ۶۰ درصد
قطعات آن در طرفین گذرهایی با حداقل ۱۲ متر عرض، بر مبنای ضوابط قبلی ساخته شده‌اند،
مطابق ضوابط قبلی تراکم و طبقات، مجاز است.
این محورها در طرح تفصیلی تعیین، و نحوه برخورد با آنها به تصویب کمیسیون ماده (۵) خواهد رسید.
هرگونه پیش‌آمدگی ساختمان‌ها در معابر عمومی و خیابان‌ها در کلیه پهنه‌ها، به منظور تأمین دید
مناسب و انتظام بصری و جلوگیری از کاهش فضاهای باز شهری، ممنوع است.
فضاهای مشاعی یا غیرمفید و حداقل زیربنا یا سرانه آنها، در کلیه ساختمان‌های مسکونی و
غیرمسکونی طبق جدولی تنظیم و به تصویب کمیسیون ماده (۵) شهر تهران خواهد رسید.
قانون سطح باز و سطح اشغال بنا در قوانین و ضوابط ساخت و ساز شهرداری تهران
بر اساس قوانین و ضوابط ساخت و ساز شهرداری تهران سطح اشغال زمین در زیر پهنه‌های
سکونت عام، حداکثر تا ۶۰ درصد تعیین می‌گردد.
در قطعاتی که طول آنها مساوی و یا بیش از ۲۵ متر و یا مساحت آنها مساوی یا بالاتر از ۱۸۰ مترمربع باشد. هر گونه افزایشی در سطح اشغال کلیه پهنه‌ها، تحت هر عنوان و به هر شکل ممنوع است.
محل استقرار ساختمان (توده گذاری) در تمامی پلاک‌های واقع در زیر پهنه‌های سکونت، ضمن رعایت
حقوق همسایگی و رعایت سطح اشغال و طبقات مجاز، صرفاً در سطح ۷۰ درصد مساحت قطعه با
پیشروی از شمال (در طول قطعه)، مجاز می‌باشد.
موارد استثنا و از جمله در زیر پهنه‌های بلندمرتبه سازی به تصویب کمیسیون ماده (۵) شهر تهران خواهد رسید.
بر اساس قوانین و ضوابط ساخت و ساز شهرداری تهران در محدوده‌هایی از زیر پهنه‌های فعالیت
(محورها و گستره‌های تجاری، اداری و خدمات) و مختلط (تجاری، اداری و خدمات با مسکونی)
و زیر پهنه‌های ویژه بلندمرتبه، سطح اشغال می‌تواند تا حداکثر ۸۰ درصد (به شرط استفاده عمومی)،
افزایش یابد.
سطح اشغال در طبقات بالای همکف یا اول کاهش ، حداکثر ۵۰ درصد مجاز خواهد بود.
متناسب با کاهش سطح اشغال زمین و افزایش طبقات (حداکثر در یک طبقه) در کلیه زیر پهنه‌های
مسکونی عام، تراکم مازاد تشویقی یا تخفیف در عوارض (مازاد بر تراکم پایه مالی تا سقف تراکم
ساختمانی مجاز)، تعلق خواهد گرفت.
قوانین و ضوابط ساخت و ساز شهرداری حداکثر تا سه ماه پس از ابلاغ طرح، تهیه و بعد از تأیید
و تصویب کمیسیون ماده (۵) شهر تهران به تصویب شورای اسلامی شهر تهران خواهد رسید.
تخصیص حداقل ۵۰ درصد از سطح باز قطعه (پس از کسر مساحت رمپ) به فضای سبز، الزامی است.
شبکه معابر و دسترسی
۱-۲: براساس قوانین و ضوابط ساخت و ساز شهرداری حداقل عرض معابر دسترسی در اجرای طرح های
جامع و تفصیلی شهر تهران، در کل سطح شهر و در تمامی پهنه ها، ۶ متر خواهد بود.
موارد استثناء (عرض کمتر از ۶ متر) از جمله، معابر واقع در شیب های تند که عملاً امکان تردد خودرو
در آنها وجود ندارد و یا در برخی از بافت های ارزشمند روستایی و تاریخی و یا بافت های مسکونی
ارزشمند سبز و سایر موارد مشابه، که می توانند در حد وضع موجود تثبیت شوند، در طرح تفصیلی
مشخص و به تصویب کمیسیون ماده (۵) شهر تهران خواهد رسید.
۲-۲: در قوانین و ضوابط ساخت و ساز شهرداری درباره طراحی و اجرای شبکه معابر به ویژه در
پهنه های مستعد شهر و فضاهای عمومی با تأکید بر بافت های تاریخی و با ارزش شهر، ایجاد
تسهیلات و پیش بینی های لازم برای گسترش و توسعه حرکت پیاده و دوچرخه و دسترسی
آسان برای معلولین جسمی و حرکتی الزامی است.
تفـکیک و تجمـیع قطـعات (پلاک هـا) در قوانین و ضوابط ساخت و ساز شهرداری
۱-۴: براساس قوانین و ضوابط ساخت و ساز شهرداری تفکیک املاک و اراضی در کلیه پهنه های
شهر با متراژ کمتر از ۱۰۰۰ مترمربع، بعد از رعایت برهای اصلاحی (با کاربری مسکونی) و با متراژ
کمتر از ۲۰۰۰ مترمربع (با سایر کاربری ها)، ممنوع است.
لیکن در صورت درخواست تفکیک برای اراضی و املاک بیش از نصاب های مذکور، حداقل مساحت
قطعه حاصل از تفکیک نبایستی از ۵۰۰ مترمربع در کاربری های مسکونی و ۱۰۰۰ مترمربع در سایر
کاربری ها، کمتر باشد.
۲-۴: در کلیه پهنه های استفاده از زمین شهر تهران، تفکیک اعیان ساختمان هائی که طبق قوانین
و ضوابط ساخت و ساز شهرداری این طرح احداث شده باشند، مجاز است.
.
تبصره (۵): حداقل عرض قطعات مسکونی پس از تفکیک و بعد از رعایت برهای اصلاحی، ۱۰ متر تعیین می گردد.
۳-۴: براساس قوانین و ضوابط ساخت و ساز شهرداری تفکیک کلیه اراضی بزرگ مقیاس
(بیش از یک هکتار) در مالکیت اشخاص حقیقی و حقوقی، از جمله آنهائی که تحت مالکیت
یا در اختیار دستگاه‌های دولتی، عمومی و یا نیروهای نظامی و انتظامی است، صرفاً با تهیه
طرح‌های موضعی و تصویب آنها در کمیسیون ماده (۵) شهر تهران و براساس راهبردها و کاربری
های پیش‌بینی شده برای پهنه های استفاده از اراضی در طرح جامع، مجاز است.
تبصره (۶): در صورت درخواست تفکیک املاک از سوی مالکین، با رعایت حداقل مساحت قطعه
حاصل از تفکیک، به ازای هر قطعه حاصل از تفکیک، مازاد بر یک قطعه، ۱۰ درصد از
“تراکم ساختمانی مجاز” کسر می شود.
تبصره (۷): تفکیک عرصه‌ها در بافت ارزشمند تاریخی که در جداول شماره دو با کد ۱R۲۲
مشخص گردیده است، طبق ضوابط خاص این عرصه ها مجاز است.
۴-۴: تفکیک اراضی مزروعی و باغات موجود شهر تهران، صرفاً براساس دستورالعمل ماده (۱۴)
قانون زمین شهری (به شرح ضمیمه جداول پیوست شماره یک و دو) که در اجرای قانون مذکور
توسط وزیر مسکن و شهرسازی ابلاغ گردیده، مجاز خواهد بود.
۵-۴: در صورت درخواست تجمیع قطعات از سوی مالکین (به ویژه در بافت های فرسوده شهر) و
مشروط به رسیدن به حداقل نصاب مساحت قطعه حاصل از تجمیع (از زمان ابلاغ این طرح تا
پایان سال ۱۳۹۰-۲۰۰ مترمربع، از ابتدای سال ۱۳۹۱ تا پایان سال ۱۳۹۵-۲۵۰ مترمربع، از آغاز
سال ۱۳۹۶ تا پایان سال ۱۴۰۰، ۳۰۰ مترمربع و از آغاز سال ۱۴۰۱ به بعد ۵۰۰ مترمربع)، به ازای
هر قطعه مازاد بر یک، ۲۰ درصد و به نحوی که مجموع این افزایش تراکم به موجب مفاد جداول
پیوست شماره دو، از یک طبقه تجاوز ننماید، تراکم تشویقی تعلق خواهد گرفت.
تبصره (۸): تجمیع اراضی به ویژه در بافتهای فرسوده مسکونی، با اعمال سیاست های تشویقی
از جمله کاهش عوارض تراکم تا سقف تراکم ساختمانی مجاز (ما به التفاوت تراکم پایه مالی و تراکم
ساختمانی مجاز)، حمایت می‌شود که نحوه و میزان آن توسط شورای اسلامی شهر تهران، تعیین می گردد.
بلندمرتبه سازی (۱۲ طبقه و بیشتر) در قوانین و ضوابط ساخت و ساز شهرداری
۱-۵: براساس قوانین و ضوابط ساخت و ساز شهرداری احداث ساختمان های بلندمرتبه، محدود
به عرصه های مجاز یا ویژه برای بلندمرتبه سازی در برخی از زیرپهنه های استفاده از اراضی تهران
و مشروط به مجاز بودن از نظر مطالعات پهنه بندی زلزله و ضوابط و مقررات مربوطه و پهنه های مجاز
زیست محیطی است که موقعیت و کاربری های مجاز آنها در نقشه های ۱:۲۰۰۰ پهنه بندی طرح
تفصیلی مشخص و تدقیق می شود.
بر این اساس ضوابط ساخت و ساز ساختمان های بلندمرتبه با رعایت ضوابط تراکم و ارتفاع مجاز معین
شده در جداول پیوست شماره دو و برای کاربری های گوناگون، حداکثر تا سه ماه پس از ابلاغ مصوبه
طرح جامع شهر تهران، ضمن تجدیدنظر اساسی در مصوبه قبلی شورایعالی شهرسازی و معماری
(مصوبه ۱۵/۱۱/۷۷ و اصلاحیه ۲۳/۳/۷۹) و اعمال اصلاحات لازم، تهیه و پس از تصویب کمیسیون
ماده (۵) شهر تهران و تأیید شورای برنامه ریزی و توسعه استان، به تصویب شورایعالی شهرسازی
و معماری ایران خواهد رسید.
۲-۵: از این تاریخ تا زمان تصویب و ابلاغ ضوابط ساخت و ساز ساختمان های بلندمرتبه، صدورهر گونه
مجوز ساخت توسط شهرداری برای ساختمان های بلندمرتبه در کلیه پهنه ها و با هر کاربری در شهر
تهران، مجاز نخواهد بود.
