تفکیک یا تقسیم بندی زمین

قطعه بندی زمین، اصول و ضوابط شهرداری مختص به خود را دارد که باعث می‌شود در ساخت و ساز، قطعات زمینی متفاوت و با ارزش‌های متفاوت داشته باشیم.

پیش از پرداختن به این موضوع که ضوابط شهرداری در مورد قطعات زمین با قطعه‌بندی خارج از هنجار چگونه است، به انواع قطعات زمین می‌پردازیم.

انواع زمین

1. “زمین یک بر” : زمینی که فقط یک سمت آن با خیابان در تماس است
2. “زمین دو بر” که از دو قسمت خود با خیابان تماس دارد.
3. “زمین سه بر” که سه بر آن با خیابان در تماس است.
4. “زمین چهاربر” هر چهار طرف آن با معابر در تماس هستند.
5. زمین پرچمی: به زمین‌هایی که خودشان مستقل به معبر دسترسی ندارند می‌گوییم.این زمین‌ها با استفاده از راه‌هایی فرعی به راه اصلی وصل می‌شوند.
6. زمین نواری: زمینی که به طور ممتد در کنار جاده قرار گرفته است و امکان اینکه قطعات پشتی به معبر دسترسی داشته باشند را صلب نموده است.

زمین قناس : زمینی است که شکل و قواره خاصی ندارد و جزئی از زواید زمین محسوب می‌شود.

عوامل دخیل در تفکیک زمین

در تفکیک زمین‌ها عواملی دخیل هستند که آن‌ها را معرفی می‌کنیم: توپوگرافی و شیب زمین، شکل هندسی زمین، نوع کاربری که به زمین اطلاق می‌شود، گذرهای معابر، اینکه تاسیسات زیر بنایی از کجا می‌گذرد و اقلیم.

ضوابط شهرداری و شیوه‌های تفکیک زمین در شهرها:

روش غیر رسمی تفکیک زمین:

این نوع تقسیم زمین توسط خود مالک یا دلال زمین انجام می‌شود. اقسام این نوع تقسیم زمین را در روستاها و مناطق اطراف شهر می‌توان دید که اغلب اجتماعی غیر قانونی پدید آورده‌اند.

روش رسمی تفکیک زمین:

این نوع شیوه تفکیک زمین، تفکیک قانونی زمین است که ثبت می‌شود و ممکن است با استانداردهای شهرسازی و ضوابط شهرداری مطابق نباشد.

روش درست تفکیک زمین، توجه به طرح‌های توسعه شهری در این امر است.

مهم ترین و موثرترین وسیله برای به اجرا درآوردن ضوابط شهرداری در حیطه منطقه بندی شهری و استفاده درست از زمین ها، تفکیک اراضی است.

دسته بندی زمین‌های شهری به این صورت است:

1. قطعاتی که هر نوع عملیات ساختمانی در آن قابل اجرا است فقط به شرط آنکه با ضوابط شهرداری مربوط به منطقه بندی زمین در مغایرت نباشد.
2. قطعه زمین‌هایی که مختص به برطرف کردن نیازهای عمومی شهر هستند. ضوابط شهرداری می‌گوید ساخت و ساز در این زمین‌ها در حیطه وظایف شهرداری و سازمان‌ها دولتی مربوطه است.
3. زمین‌هایی که برای مقاصد خاص، مثل فروشگاه بزرگ، رستوران، هتل و … قطعه بندی شده‌اند و مالک این زمین‌ها نمی‌تواند هر نوع ساختمانی در آن‌ها احداث کند. این زمین‌ها را شهرداری و ارگان‌های دولتی نمی‌توانند خریداری کنند و حق تصرف آن را هم ندارند.

سوال مطرح شده این است که اگر زمینی در قطعات تصویب شده و نرمال نگنجد، تکلیف ساخت و ساز در این زمین چگونه است و آیا پروانه ساخت به آن ‌ها تعلق می‌گیرد؟

در پاسخ باید گفت در مورد قطعات با مساحت۱۰۰متر مربع و بیشتر صدور پروانه ساختمانی در۳ طبقه مسکونی بر روی زیرزمین انجام می شود، مشروط به دسترسی مستقیم و مناسب به گذر طرح تفصیلی!

منابع:
www.soular.ir
azarsharghi.mrud.ir
tshs.tabriz.ir
blog.eskano.com