پس از تشکیل پرونده در شهرداری و بررسی مطابق ضوابط شهرسازی و معماری و مقایسه با حد نصاب مجاز تفکیک منطقه و تامین حقوق شهرداری بررسی و اقدام می گردد . در ابتدا باید بدانید که بر اساس ضوابط شهرداری افراز و تفکیک چیست؟ معنی افراز جدا کردن سهم مشاع از شریک یا شریکان است در شرایطی که اموال منقول به چند شریک تعلق داشته باشد و همه شرکا حاضر به تقسیم نباشند. منظور از تفکیک اما تقسیم بندی یک ملک است به چند قطعه با مشخصات معین خواهد بود. می‌توان هم املاک مشاع را تفکیک کرد و هم املاک غیرمشاع را و بر این اساس می‌توان املاک بزرگ را به قطعات کوچکتر تقسیم کرد در صورتی که افراز تنها مربوط به املاک مشاع است. پس از آنکه افراز انجام شد حالت مشاع ملک از بین میرود اما زمانی که تفکیک انجام می‌شود در مورد املاک مشاع، حالت اشاعه باقی می‌ماند. نظر نهایی در مورد افراز با دادگاه است اما در مورد تفکیک اداره ثبت است که می‌بایست کار را پیش ببرد. برای انجام کار افراز لازم است که متقاضی یا متقاضیان به همراه مشخصات دقیق ملک و آدرس سایر مالکان به اداره ثبت مراجعه کنند. پس از بررسی‌های اولیه مسئولان درخواست را بررسی کرده و تصمیم به بازدید از محل می‌گیرند. پس از آنکه محل به صورت دقیق بازدید شد و گزارش تهیه شد و نقشه برداری انجام شد و پس از تعیین حدود توسط مالکان گزارش مربوطه به مسئولان ارائه می‌شود. در روز نقشه برداری باید مالکان و شرکا در محل حضور داشته باشند و حدود ملک با توجه به مندرجات و تطبیق با اسناد تعیین می‌شود و تصمیم نهایی بر اساس ضوابط شهرداری و قانونی گرفته خواهد شد.
تفکیک و افراز ملک چیست؟
افراز به معنای جداسازی سهم هر یک از شرکا از ملک مشاع است. در این حالت، ملکی که چند مالک دارد به چند قطعه تقسیم می‌شود تا هر مالک سهم مشخصی از آن را به صورت مفروز (یعنی جدا از سهم دیگران) داشته باشد. تفکیک اما به معنای تقسیم یک ملک به چند قطعه کوچکتر است، بدون اینکه لزوماً حالت مشاع بودن ملک از بین برود. یعنی ممکن است ملکی که قبلاً یک قطعه بود، به چند قطعه تقسیم شود ولی همچنان چندین مالک آن را به صورت مشاع داشته باشند.
تفاوت اصلی افراز و تفکیک در این است که افراز برای از بین بردن حالت مشاع بودن ملک انجام می‌شود، در حالی که تفکیک ممکن است این حالت را حفظ کند. همچنین، مرجع تصمیم‌گیری در مورد افراز معمولاً دادگاه است، در حالی که در مورد تفکیک اداره ثبت نقش اصلی را ایفا می‌کند.
مراحل دقیق افراز یا تفکیک ملک
افراز و تفکیک ملک، دو فرایند قانونی هستند که برای تقسیم یک ملک بین چندین مالک یا تقسیم یک ملک به قطعات کوچکتر انجام می‌شوند. هرچند این دو فرایند متفاوت هستند، اما مراحل کلی آنها شباهت‌هایی دارد. در ادامه، مراحل دقیق این دو فرایند را به طور جداگانه بررسی می‌کنیم:
مراحل افراز ملک
- تدوین درخواست:
- مالک یا مالکان ملک مشاع، درخواست افراز را به صورت کتبی به دادگاه صالح تسلیم می‌کنند.
- در این درخواست، باید مشخصات ملک، سهم هر یک از مالکان، دلایل درخواست افراز و سایر اطلاعات لازم ذکر شود.
- بررسی اولیه دادگاه:
- دادگاه درخواست را بررسی کرده و در صورت کامل بودن مدارک، دستور بازدید از ملک را صادر می‌کند.
- بازدید از ملک:
- کارشناس رسمی دادگستری از ملک بازدید کرده و گزارش کاملی از وضعیت ملک، ابعاد، حدود و ارزش آن تهیه می‌کند.
- تعیین سهم هر یک از مالکان:
- بر اساس گزارش کارشناس و اسناد مالکیت، دادگاه سهم هر یک از مالکان را تعیین می‌کند.
- تصمیم‌گیری دادگاه:
- دادگاه پس از بررسی همه جوانب، حکم افراز ملک را صادر می‌کند. در این حکم، نحوه تقسیم ملک، سهم هر یک از مالکان و سایر جزئیات مربوطه مشخص می‌شود.
- اجرای حکم:
- حکم دادگاه توسط اجرای احکام دادگستری اجرا می‌شود و ملک مطابق حکم تقسیم می‌شود.
مراحل تفکیک ملک
- تدوین درخواست:
- مالک یا مالکان ملک، درخواست تفکیک را به شهرداری یا اداره ثبت محل ملک تسلیم می‌کنند.
- در این درخواست، باید مشخصات ملک، دلایل درخواست تفکیک و طرح تفکیکی که نشان‌دهنده نحوه تقسیم ملک است، ارائه شود.
- بررسی اولیه شهرداری یا اداره ثبت:
- شهرداری یا اداره ثبت درخواست را بررسی کرده و در صورت رعایت ضوابط شهرسازی و قوانین مربوطه، مراحل بعدی را آغاز می‌کنند.
- بازدید از ملک:
- کارشناس شهرداری یا اداره ثبت از ملک بازدید کرده و مطابقت طرح تفکیکی با وضعیت موجود را بررسی می‌کند.
- تایید طرح تفکیکی:
- در صورتی که طرح تفکیکی با ضوابط قانونی مطابقت داشته باشد، تایید می‌شود.
- ثبت سند تفکیکی:
- پس از تایید طرح تفکیکی، سند مالکیت جدید برای هر یک از قطعات تفکیکی صادر می‌شود.
تفاوت‌های اصلی افراز و تفکیک
- مرجع رسیدگی: در افراز، دادگاه و در تفکیک، شهرداری یا اداره ثبت مرجع رسیدگی است.
- هدف: هدف از افراز، جداسازی سهم هر یک از مالکان مشاع است، در حالی که هدف از تفکیک، تقسیم یک ملک به قطعات کوچکتر است.
- مراحل: مراحل افراز و تفکیک شباهت‌هایی دارند، اما در برخی جزئیات با هم متفاوت هستند
سؤالات مرتبط:
- چه مدارکی برای درخواست افراز یا تفکیک ملک مورد نیاز است؟
- علاوه بر سند مالکیت و شناسنامه، ممکن است مدارک دیگری مانند گواهی پایان کار ساختمان، نقشه ساختمان، و استعلامات از ادارات دیگر نیز نیاز باشد.
- هزینه‌های انجام مراحل افراز و تفکیک چقدر است؟
- هزینه‌های این فرایند شامل هزینه‌های کارشناسی، نقشه برداری، حق‌التحریر، و سایر هزینه‌های قانونی است.
- مدت زمان انجام مراحل افراز و تفکیک چقدر است؟
- مدت زمان این فرایند به عوامل مختلفی مانند پیچیدگی پرونده، تعداد مالکان، و همکاری آنها بستگی دارد.
- آیا می‌توان بدون رضایت همه مالکان، ملک مشاع را افراز کرد؟
- در برخی موارد، با وجود مخالفت برخی از مالکان، دادگاه می‌تواند حکم به افراز ملک بدهد.
- چه عواملی بر امکان افراز یا تفکیک یک ملک تأثیرگذار است؟
- عواملی مانند نوع ملک، کاربری زمین، قوانین و مقررات محلی، و توافق یا عدم توافق مالکان بر امکان افراز یا تفکیک تأثیرگذار هستند.
- در صورت بروز اختلاف بین مالکان در مورد افراز یا تفکیک، چه باید کرد؟
- در صورت بروز اختلاف، می‌توان به مراجع قضایی مراجعه کرد تا اختلافات حل شود.